Treść książki
Przejdź do opcji czytnikaPrzejdź do nawigacjiPrzejdź do informacjiPrzejdź do stopki
WI1Wycenanieruchomości.Przyuwzględnieniutychprzepisówwnastępnychrozdziałach
zostanąprzedstawioneniektóreproceduryialgorytmyszacowaniarynkowejwartościnieru-
chomości.
AbyugruntowaćwiedzęogólnąCzytelnika,zestandarduMSW2Wartościnierynkowe
jakopodstawawycenyzostanąprzytoczoneniektóredefinicjeipojęciadotyczącenierynko-
wejwartościskładnikamienia.Wycenapozostałychskładnikówmieniaorazszacowanieich
nierynkowejwartościpowinnybyćprzedmiotemnastępnychopracowań.
ZgodniezestandardemMSW1definicjawartościrynkowejjestnastępująca:
Wartośćrynkowatoszacowanakwota,jakąwdniuwycenymożnauzyskaćzaskładnikmienia,
zakładając,żestronymająstanowczyzamiarzawarciaumowy,sąodsiebieniezależne,działają
zrozeznaniemipostępująrozważnie,nieznajdująsięwsytuacjiprzymusowejorazupłynąłod-
powiedniokreseksponowanianieruchomościnarynku.
Zdefinicjitejwynika,żewartośćrynkowaokreślanajestjakonajbardziejprawdopodob-
nacena,jakąmożnauzyskaćnarynkuwdniuwyceny,przyspełnieniuwarunkówwolnego
rynku.Oznaczato,żewartośćtastanowiszacunekceny,którąpowinnosięuzyskaćpodczas
sprzedażywdniuwyceny,alenawarunkachrynkowychpodanychwjejdefinicji.Wartość
rynkowajestzawszeszacowananapodstawiezbioruinformacjionieruchomościachpo-
dobnych,czylioatrybutachzbliżonychdoatrybutównieruchomościwycenianej.Bazanie-
ruchomościdowycenypowinnareprezentowaćstanrynkuijegouwarunkowanianadzień
wyceny.Wycenanieruchomościjestuzależnionaodanalizyinformacjirynkowych,podczas
którejrzeczoznawcapowinienocenić,czydostępnedanewdobrymstopniuodzwierciedlają
wartościrynkowerozważanychnieruchomości.
Woperatachszacunkowychnależybezpośrednioodnieśćsiędodefinicjiwartościryn-
kowejwbrzmieniuniniejszegostandarduorazwskazać,wjakisposóbuwzględnionouży-
tecznośćlubsposóboptymalnegowykorzystaniaskładnikamienia.
WedługMSW1donajbardziejpowszechnychmetodokreśleniawartościrynkowejza-
liczasiętrzypodejścia:
1)podejścieporównawczeopartenacenachtransakcyjnychlubofertowych,
2)podejściekapitalizacjidochoduobejmująceanalizęzdyskontowanychstrumienipie-
niężnych,
3)podejściekosztowe.
Wewszystkichwymienionychpodejściachstosujesięanalizęporównawczącenlubdo-
chodówalbokosztówodtworzenia,biorącpoduwagęnieruchomościpodobnedowyce-
nianej,wybranezaktualnejbazydanychorynkunieruchomości.Waspekcieprzepisów
polskichszczególnąuwagęzwracapodejściekosztowedoszacowaniarynkowejwartości
nieruchomości.Istotneznaczeniewtakimpodejściumaszacowaniezużyciaizyskuinwe-
storanapodstawieinformacjirynkowych.
WstandardzieMSW3Operatszacunkowyzostałapodananastępującajegodefinicja:
Dokument,któryzawierainstrukcjedotyczącązleceniawyceny,podstawęicelwycenyoraz
wynikianalizyrynku,atakżesposóbokreśleniawartości.Operatszacunkowymożerównież
zawieraćistotneinformacjewykorzystywanewanalizachorazobjaśnieniastosowanychformuł
analitycznychwtrakciewyceny.
12
