Treść książki
Przejdź do opcji czytnikaPrzejdź do nawigacjiPrzejdź do informacjiPrzejdź do stopki
2.2.2.Metodyilościowe
Analizapardanych2
Wanaliziepardanychporównujesiędwietransakcjenieruchomościlubwięcej
wceluokreśleniapoprawkikorygującejdopojedynczegoatrybutu.Wybórporównywa-
nychparwymagazałożenia,żenieruchomościtworząceparęróżniąsiętylkojednym
analizowanymatrybutem.Wpraktycewarunektenjestbardzotrudnydospełnienia.
Współczynnikikorygujące(u)wyznaczasiędlakażdegoatrybutuniezależnie,jakoilo-
razróżnicycenparporównywanychnieruchomościicenynieruchomościoatrybucie
niższym,czyli:
u
=
c
W
c
−
N
c
N
9
przyczymc
w9c
noznaczająjednostkowecenynieruchomościowyższychorazniższychatry-
butach.
Atrybutyozmiennościachodwrotnieproporcjonalnychdozmiennościcen(np.pole
powierzchni,zużycie)będąuzyskiwaćwspółczynnikkorygującyoznakuujemnym.Napod-
stawieokreślonychwspółczynnikówkorygującychdokonujesięoddzielniedlakażdegoatry-
butukorektycenytransakcyjnejnieruchomościpodobnej.Dlakażdegoatrybutucenaskory-
gowanajestwyliczanajakoiloczynskorygowanejcenywpoprzednimatrybucieiczynnika
1+u.Ztegowynika,żeistotneznaczeniedlaszacowaniawartościrynkowejmakolejność
wprowadzaniapoprawekkorygującychdlaposzczególnychatrybutów.Dlaniektórychatry-
butówproponujesięwprowadzaćbezpośredniopoprawkikwotowe.Analizataprowadzi
doobliczeniaskorygowanychcentransakcyjnychwybranychnieruchomościdowyceny,
napodstawiektórychokreślasięwartośćwycenianejnieruchomości.
Analizapardanych,wprzedstawionejformie,mawieleprzybliżeńiuchybieńmery-
torycznych,stądjejzastosowaniewwycenienieruchomościjestmocnoograniczone.Jako
najważniejszemankamentytejprocedurymożnawymienićnastępujące:
-Skoropoprawkikorygującesąokreślanewodniesieniudocentransakcyjnychróżnych
nieruchomości,towspółczynnikikorygującepowinnystanowićilorazróżnicycenpar
porównywanychnieruchomościiśredniejcenytychnieruchomości,aniecenynieru-
chomościoatrybutachniższychwartościach.Wynikająceztegoróżnicemogąsięgać
kilkuprocentcenynieruchomości.
-Kolejnośćwprowadzaniapoprawekkorygującychdoposzczególnychatrybutówsta-
nowisubiektywnądecyzjęrzeczoznawcymajątkowego.Abytegouniknąć,należałoby
obliczyćalgebraicznąsumęwspółczynnikówkorygujących,októrąpowinnosięsko-
rygowaćcenętransakcyjną,adopierowkońcowymetapienależałobywprowadzićpo-
prawkikwotowe.
-Szacowanawartośćnieruchomościpowinnabyćwyprowadzanajakośredniaważona
skorygowanychcennieruchomości.Wagidlatychcenpowinnybyćustalanenapodsta-
wieliczbylubwartościpoprawekkorygujących.
2Tamże,s.278-286.
18
