Treść książki
Przejdź do opcji czytnikaPrzejdź do nawigacjiPrzejdź do informacjiPrzejdź do stopki
jednostkowychcenposzczególnychelementównieruchomościorazgeometriitychelemen-
tów.Estymacjawartościparametrówtakichmodeliodbywasięmetodąnajmniejszychkwa-
dratów(MNK)wujęciumacierzowym.Każdyrozpatrywanymodelwycenynieruchomości
wieloskładnikowychzostałzilustrowanyprzykłademliczbowym.
Rozdział5obejmujetechnikiimetodywycenywpodejściudochodowym,stądnapo-
czątkuzostałyprzedstawionewzorynakapitalizacjęidyskontowanieokresowychkwotpie-
niężnychwrazzprzykładamiliczbowymi.Technikakapitalizacjiprostejwmetodzieinwe-
stycyjnejzostałaprzedstawionawformiealgorytmuzuwzględnieniemocenyniedokładności
szacowanejwartościrynkowej.Przykładliczbowywycenylokalubiurowegoilustrujezasady
dobieranianieruchomościwbazachdoanalizyrynku,sposóbwyznaczaniawspółczynnika
kapitalizacjiprostej9prognozowaniadochodugenerowanegoprzezwycenianylokaloraz
szacowaniarynkowejwartościrozważanegolokaluwrazzocenąjejniedokładności.Wod-
niesieniudotechnikidyskontowaniastrumienidochodówzostałarozpatrzonatransformacja
czynszówmiesięcznychnapocząteklubkonieckażdegoroku,któresąpodstawąokreślenia
dochodówrocznych.Napodstawieformułydyskontowaniastrumienidochodówrocznych
prognozowanychnapoczątekkażdegorokuorazwartościrezydualnejustalonejnapoczątek
pierwszegorokupoprognoziezostałwyprowadzonywzórnastopędyskontową(dyskonta)
zuwzględnieniemryzykainwestycyjnego.Przytoczonorównieżwzoryumożliwiająceobli-
czeniestopydyskontazrynkukapitałowego.Przykładliczbowywycenylokaluużytkowego
ilustrujewszystkieetapyszacowaniawartościrynkowejmetodądyskontowaniastrumieni
dochodów.Wdalszejczęścitegorozdziałuprzedstawionoformułyanalityczneiprzykłady
liczboweszacowaniametodamidochodowymirynkowejwartościnieruchomościobjętych
następującymiprawami:prawemwłasnościograniczonymużytkowaniemwieczystymgrun-
tu,prawemwłasnościobciążonymkredytemhipotecznym,prawemwłasnościobciążonymin-
nymiprawami,prawemużytkowaniawieczystegogruntuorazprawemnajmulubdzierżawy.
Rozdział6możebyćszczególnieinteresującydlatwórcówibadaczymetodykiwyceny
nieruchomościorazambitnychrzeczoznawcówmajątkowych.Wskazanownimnazastoso-
waniewmetodzieanalizystatystycznejrynkuzaawansowanychmodeliszacowaniawartości
rynkowejnieruchomości.
Wpodrozdziale6.1poddanoanaliziezmiennąlosowąjednowymiarowąwaspekciejej
rozkładuprawdopodobieństwaorazcharakterystycznychparametrówstatystycznychiich
przedziałówufności.Wprzypadkuzmiennejlosowejdwuwymiarowejpoddanoanalizie
współczynnikikorelacjizupełnej(Pearsona),SpearmanaiKendallaorazprzedstawionospo-
sóbkonstruowanialiniiregresji.Zmiennalosowawielowymiarowa,reprezentującarynek
nieruchomości,zostałarozpatrzonawaspekcieregresjiwielorakiejorazwspółczynników
korelacjicząstkowejiwspółczynnikówkorelacjiwag.Zaprezentowanodwiemetodyes-
tymacjiwspółczynnikówregresjiwielorakiej.Wpierwszejwykorzystujesięalgebraiczne
dopełnieniamacierzykorelacyjnej,którejelementystanowiąwspółczynnikikorelacjizu-
pełnejmiędzyatrybutamiijednostkowymicenaminieruchomościwewszystkichkombi-
nacjachdwójkowych.Drugisposóbestymacjawspółczynnikówregresjiwielorakiejoparty
jestnametodzienajmniejszychkwadratówwujęciumacierzowym.Zostałaprzedstawiona
równieżanalizawariancjiwodniesieniudozmiennejlosowejdwuwymiarowej,którajest
podstawąwyznaczaniawspółczynnikówwagowychatrybutóworazestymacjiprzedziałowej
współczynnikówkorelacjizupełnej.Częśćteoretycznąrozważańzamykaanalizamodelu
Gaussa-Markowa,któryjestpodstawąestymacjiparametrówdowolnychukładówrównań
zzakresuanalizyrynkuiwycenynieruchomości.
8
