Treść książki
Przejdź do opcji czytnikaPrzejdź do nawigacjiPrzejdź do informacjiPrzejdź do stopki
22
Istotaizałożeniapodejściadochodowego
stopniaryzykaprzyinwestowaniuwnieruchomościpodobnedonieruchomości
wycenianej3.Zatemprzyustalaniustopydyskontowejnależyuwzględnić:
−średniąrentownośćobligacjiSkarbuPaństwaoterminiewykupudłuższym
niż5lat,
−stopęinflacji(bowiemdochódjestokreślonywujęciurealnym),
−premięzatzw.ryzykosystemowe(źródłamitegoryzykamogąbyć:kry-
zys,wzroststopyinflacji,zmianyprzepisówprawnych,wzrostkonkuren-
cyjnościinnychlokat),
−premięzaryzykospecyficzne(jesttopremiazwiązanazinwestowaniem
wokreślonysegmentrynkunieruchomościnaokreślonymobszarze).
Zarównostopakapitalizacji,jakistopadyskontowasąstopamizwrotuznie-
ruchomości.Stopadyskontowaodwzorowujezwrotnawyłożonymkapitale,sto-
pakapitalizacjizaśprzedstawiarelacjęrocznegodochoduznieruchomoścido
cenylubwartościnieruchomości.Zatemniemożnatychstóputożsamiać,gdyż
innajestichinterpretacjaekonomiczna.
Gdywyceniananieruchomośćwykazujepotencjałwzrostu,wówczasstopa
kapitalizacji(R)będziemniejszaniżstopadyskontowa(r)przyjmowanadodys-
kontowaniadochodówwokresieprognozy.Wprzypadkugdystrumieńdochodów
iwartośćwykazująspadek,stopakapitalizacjibędziewyższaniżstopadyskontowa.
Określającwartośćrynkowąnieruchomościwpodejściudochodowym,okre-
ślasięwartośćrynkowąprawadoosiąganiastrumienidochodówwnieskończenie
długimokresie.Dlapoprawnościprzeprowadzonychobliczeńistotnejestprawi-
dłoweokreślenierynkowychstawekczynszów,stópkapitalizacji,stópdyskon-
towychiinnychwielkościopisującychsegmentrynkunieruchomości,zktórego
pochodziwyceniananieruchomość.
Przyokreślaniuwartościnieruchomościkoniecznejestzachowaniewarunków
współmiernościstópzwrotuidochodów.Stopakapitalizacji,zaliczanadodochodo-
wychstópzwrotu,przedstawiarelacjęobecnegorocznegodochoduznieruchomości
docenylubwartościnieruchomości.Stopakapitalizacjipozwalanaprzekształcenie
dochoduwwartośćnieruchomości[LingiArcher2005,s.202].Przyobliczaniustóp
kapitalizacjinapodstawietransakcjirynkowychnieruchomościpodobnychmogąbyć
przyjmowaneróżnerodzajedochodówgenerowaneprzeznieruchomości.Zatem:
-jeżeliprzyobliczaniustópkapitalizacjidlatychtransakcjiprzyjmowano
efektywnydochódbrutto(EDB),tokonsekwencjątakiegowyborujest
określeniewartościwycenianejnieruchomościnapodstawietegodochodu
efektywnydochódbrutto;możnatozapisać:
transakcja1
:
R
1
=
EDB
C
1
1
,
3Natematryzykainwestowaniawnieruchomościszerzejpisze:P.J.Rowland[1993,s.178].
