Treść książki
Przejdź do opcji czytnikaPrzejdź do nawigacjiPrzejdź do informacjiPrzejdź do stopki
-Aktualizacjacentransakcyjnychnadatęwyceny.Aktualizacjatapowinnabyćwyko-
nanawtrakcieanalizyrynkunieruchomości,czylipoustaleniuwszystkichatrybutów
nieruchomościbazydoanalizyrynku.
-Ustaleniecechrynkowychwpływającychwsposóbzasadniczynazróżnicowaniecen
narynkunieruchomości.Takiecechymożnaustalićdopieronapodstawieanalizyrynku
nieruchomości.
-Ocenawielkościwpływucechrynkowychnazróżnicowaniecentransakcyjnych.Praw-
dopodobniechodzitutajoudziaływagowecech(atrybutów)wwyjaśnianiuzróżnico-
waniacentransakcyjnych,czylistandaryzowanychudziałówprocentowych,którebędą
oznaczanejakok
j,przyczymichsumawynosi100%.
-Ustaleniezakresuskaliocendlakażdejzprzyjętychcechrynkowych.Tenetappowinien
poprzedzaćtworzeniebazdoanalizyrynku.
-Wybórdoporównańzutworzonegozbiorunieruchomościconajmniejtrzechnieru-
chomościnajbardziejpodobnychpodwzględemcechrynkowychdonieruchomoścista-
nowiącejprzedmiotwyceny,zichniezbędnącharakterystyką.Jakwynikazprzedsta-
wionejanalizywariancjizmiennejlosowejreprezentowanejprzezjednostkoweceny9
minimalnaliczbanieruchomościdoporównaniawynosi4.
-Charakterystykawycenianejnieruchomościzprzedstawieniemjejocenwodniesieniu
doprzyjętejskalicechrynkowych.Taczynnośćpowinnabyćwykonanawetapiepierw-
szym,gdyżwzależnościodmożliwościustaleniacechrynkowychnieruchomościwy-
cenianejdobierasięodpowiedniąbazęnieruchomościdoanalizyrynku.
-Przeprowadzenieporównańnieruchomościwycenianejkolejnoznieruchomościami
wybranymidowycenyiokreśleniewielkościpoprawekwynikającychzróżnicyocen
nieruchomościwycenianejinieruchomościwybranychdoporównań.Najpierwpowin-
nosięustalićrozpiętośćjednostkowychcenskorygowanychnieruchomościprzyjętych
doporównania,aniezcałejbazy,czyliΔc
max=c
max-c
min,idopieropóźniejokreślić
udziałykwotowerozważanychatrybutównaichjednostkę:
∆c
j
=
k
j
a
⋅
j
(
max
c
max
−
−
a
j
c
min
min
)
(3.1)
-Obliczenieskorygowanejcenytransakcyjnejkażdejnieruchomościprzyjętejdoporów-
nańprzyużyciuokreślonychpoprawek.Obliczenieskorygowanejcenypoprzedzaokre-
ślenieróżnicyatrybutównieruchomościwycenianejinieruchomościporównywanej
Δa
j/W−P=a
j/W−a
j/P,anastępniepomnożeniejejprzezΔc
j,codajepoprawkękorygującą
dokażdegoatrybutuΔc
j/P=Δa
j/W−P·Δc
j.Sumapoprawekkorygującychwszystkich
atrybutówdodanadocenytransakcyjnejnieruchomościrozważanejwparzeokreśla
skorygowanącenętransakcyjną,którapowinnaodpowiadaćjednostkowejwartościryn-
kowejwycenianejnieruchomościzrozważanejpary,czyliw
=
c
P
+∑∆
j
c
jP
/
.
Jeżeliwszystkiewyżejrozważaneetapyzapiszemywformiejednegowyrażenia,tojed-
nostkowawartośćrynkowaszacowanazjednejparywyrazisięnastępującymwzorem:
w
=
c
P
+
∑
j
∆
c
jP
/
=
c
P
+
∑
j
k
j
a
⋅
j
(
max
c
max
−
−
a
j
c
min
min
)
(
a
jW
/
−
a
jP
/
)
(3.2)
28
