Treść książki
Przejdź do opcji czytnikaPrzejdź do nawigacjiPrzejdź do informacjiPrzejdź do stopki
34
Społeczno-gospodarczedeterminantyrozwojurynkumieszkaniowegowPolsce
nowagimiędzypopytem(D),któryjestfunkcjączynszuikondycjiekonomicznej
użytkowników,apodażązasobównieruchomości(S):
D(R,E)=S
(1.1.1)
Kondycjaekonomicznaużytkownikówjestnajczęściejfunkcjądeterminantpopy-
tunausługidanegotypunieruchomości(PKBpercapita,dochódrozporządzalny,
czynnikidemograficzne,awprzypadkufirmmiernikifinansowedziałalności).
Podażnieruchomościnarynkujestwynikiemnowychinwestycjinarynkubu-
dowlanym(C)skorygowanychstopąubytków(δ)nieruchomości52:
S=
C
δ
(1.1.2)
Przyrostnowychpowierzchni(ΔS)jestróżnicąpomiędzynowymiinwestycjami
aistniejącymizasobamizuwzględnieniemwspomnianejstopyubytków(δ):
ΔS=C–δ·S
(1.1.3)
Efektyinwestycyjnenarynkubudowlanymsązależneodkosztówbudowy,nato-
miastprogiemopłacalnościnowychinwestycjibudowlanychjestpunktprzecięcia
prostejP=f(C)przebiegającejwpoluIIIzosiąpoziomąukładu.Poziomnowych
zasobów(C)jestpoziomem,przyktórymichcenazrównasięzkosztami
odtworzenia(budowy):
P=f(C)
(1.1.4)
Cenazasobównieruchomości(P)ustalanajestwczwartympolu,napodstawie
wysokościmożliwegodouzyskaniaczynszu(R)generowanegowpierwszym
polu.Zależnośćcenyodczynszumożnaprzedstawićzapomocąformuły:
P=
R
i
(1.1.5)
gdziei–stopakapitalizacjiwyznaczanajakoilorazrocznegodochoduopera-
cyjnegonettoznieruchomości53oraznakładówkapitałowychkoniecz-
nychdopozyskanianieruchomości54.
52Ubytkisąwynikiemwyburzeńzpowoduzłegostanutechnicznegoobiektówlubzmianyfunkcji,
jeżelirozpatrywanyjestwybranysegmentrynkunieruchomości.Wówczasubytekpowierzchni
wjednymsegmenciewwynikuzmianyfunkcjioznaczajednocześnieprzyrostpodażywinnym
segmencie.
53Granicąopłacalnościnajmu(adlagruntówdzierżawy)nieruchomościsąrocznekosztyutrzymania,
tzw.kosztyeksploatacyjnepowiększoneonakładykoniecznedoodtwarzaniazużyciazasobów.
54Wpraktycewycenynieruchomościstopakapitalizacjijestilorazemrocznychdochodówope-
racyjnychnettoosiąganychzpodobnychnieruchomościnalokalnymrynkuorazcentransakcyj-
