Treść książki
Przejdź do opcji czytnikaPrzejdź do nawigacjiPrzejdź do informacjiPrzejdź do stopki
-zebranieinformacjiszczegółowychdotyczącychnieruchomościwycenianejipo-
dobnychnarozważanymrynkuwzakresie:prawadonieruchomości,przeznaczenia
wmiejscowymplanie9lokalizacji9wymiarówgeometrycznychiinnychistotnych
cechnieruchomości,datyicenytransakcyjnej,warunkówzawarciatransakcji,cen
ofertowych,atakżedotyczącychdochodów,wydatkówistopykapitalizacji,kosz-
tówodtworzeniabudynkówiichzużycia,sposobuużytkowaniaipoprzednichwła-
ścicieli;
-zebraniedanychowarunkachrynkowychsprzedażynieruchomościpodobnychikon-
kurencyjnychdowycenianej,analizapopytu,ocenapustostanównieruchomościza-
budowanych,przeglądofert,analizapodaży,szacowaniecenyrównowagirynkowej
(transakcjomiumowom,którenieposiadająwpełniznamionrynkowych,rzeczoznaw-
camożeprzypisaćodpowiedniewagiwiarygodności,którezgodniezjegoprzekona-
niemodzwierciedlająstanrynkunadzieńwyceny).
Pierwszaselekcjazebranychinformacjirynkowychmadoprowadzićdowyodrębnie-
niagrupynieruchomościnajbardziejpodobnychdonieruchomościwycenianej.Wtymcelu
wskazanajestwstępnaanalizainformacjirynkowych,napodstawiektórejmożnaoszacować
wpływposzczególnychcechnieruchomościnazmiennośćparametrówrynkowych(cen,do-
chodów,stopykapitalizacji,kosztówodtworzeniaitp.).
Etap3.Ustaleniesposobuoptymalnegowykorzystania(SOW)
SOWmożebyćustalanywodniesieniudonieruchomościniezabudowanejlubnieru-
chomościzabudowanej(ulepszonej).Sposóboptymalnegowykorzystaniadefiniowanyjest
jakonajbardziejprawdopodobnewykorzystanienieruchomości,możliwepodwzględem
fizycznym,merytorycznieuzasadnione,prawniedopuszczalne,finansowowykonalneoraz
prowadzącedouzyskanianajwyższejwartościskładnikamienia.Wpowyższejdefinicji
uwzględniasięwpływstarzeniaizniszczeniabudynkóworazichrenowacjiimodernizacji
naszacowanąwartość.Gdyprzeznaczeniegruntuwmiejscowychplanachzagospodarowania
przestrzennegoznajdujesięwfaziezmian,możnaokreślićprzejściowysposóboptymalne-
gowykorzystania.Analizującrynkiwykazującebrakrównowagimiędzypodażąapopytem,
rzeczoznawcapowinienwziąćpoduwagęwszystkiemożliwerozwiązaniaorazprzewidywa-
neprzyszłedochodyikoszty.OstateczneustalenieSOWjestpodstawąokreśleniarynkowej
wartościanalizowanejnieruchomości.
Etap4.Analizarynkunieruchomościiwybórmetodywyceny
Etaptenobejmuje:weryfikacjęzebranychinformacjiwaspekciewarunkówwymaga-
nychwdefinicjiwartościrynkowej,ocenęwiarygodnościinformacjirynkowychiewen-
tualneprzypisanieimwag,ustaleniejednostekporównawczych,określenietrenduzmiany
cenlubdochodówwczasie,anastępniestanurynkunadzieńwyceny,ustaleniewpływu
rozważanychatrybutównajednostkowecenylubjednostkowedochodyporównywanych
nieruchomości.
Wzależnościodilościijakościinformacjirynkowychrzeczoznawcapodejmujedecy-
zjęozastosowaniuodpowiednichmetodwyceny,opartychnapodejściuporównawczym,
podejściukapitalizacjidochodulubpodejściukosztowym,któreprowadządoustaleniawar-
tościrynkowejnieruchomości.
14
