IBUK Libra

Etap5.Szacowanierynkowejwartościnieruchomości

Wpodejściuporównawczymnastępujeporównanieatrybutównieruchomościwyce-

nianejorazatrybutównieruchomościsprzedanychiustaleniepoprawekkorygującychcenę

transakcyjnąnawartośćrynkowąwycenianejnieruchomości,anastępniewyliczenieprze-

ciętnejwartościrynkowejwrazzocenądokładności.

Wpodejściukapitalizacjidochodunastępujeprzekształceniejednorocznegodochodu

rynkowego,zapomocąstopykapitalizacji,nawartośćrynkowąnieruchomości.Alternatywną

metodąwycenywtympodejściumożebyćanalizazdyskontowanychstrumienipieniężnych,

którapoleganatransformacjiprognozowanychstrumienipieniężnychiwartościrezydual-

nejnaustalonądatęwyceny.Transformacjatajestwykonywanazapomocąstopydyskonta.

Wszystkieparametrywprzekształceniulubtransformacjimusząpochodzićzanalizyinforma-

cjirynkowych.

Wpodejściukosztowymjestszacowanykosztnabyciagruntuorazkosztbudowynowe-

goobiektu,stanowiącegoczęśćskładowągruntu,aleoidentycznejużytecznościjakobiekt

wyceniany.Wodniesieniudoczęściskładowychgruntuuwzględniasięstopieńzużyciatech-

nicznegoifunkcjonalnego,któregowartośćpowinnabyćszacowananapodstawieinforma-

cjirynkowych.

Etap6.Uzgodnieniewynikuzróżnychmetodwyceny

Porównanierynkowychwartościuzyskanychprzyzastosowaniuróżnychmetodwy-

cenyumożliwiaocenęwiarygodnościmateriałówźródłowych,jakimisąwybraneinforma-

cjezrynkunieruchomości.Gdywynikiuzyskaneróżnymimetodamiwycenynieodbiega-

jąwsposóbistotnyodsiebie,zanajbardziejprawdopodobnąwartośćrynkowąwycenianej

nieruchomościuznajesięprzeciętnąwartośćliczonąjakośredniaarytmetycznalubśrednia

ważonazwynikówuzyskanychróżnymimetodamiwyceny.Jeżeliwarunkirynkoweniesą

stabilne,wskazanejestokreślenieprzedziału,wktórymmieścisięszacowanawartośćryn-

kowanieruchomości.

Napodstawiepowyższychetapówprocesuwycenysporządzasięjegosyntezę,czy-

liopinięowartościrynkowejwycenianejnieruchomościwformieoperatuszacunkowego.

MSWwyraźniezaznaczają,żeoperatszacunkowyniemożezawieraćopisuwszystkich

czynnościwykonanychwprocesiewyceny.Samprocespowinienmiećbardzoszerokiza-

kresiobejmowaćanalizyalternatywne.

StandardMSW2podajedeﬁnicjeróżnychrodzajówwartości,któreniemającharakteru

rynkowego,orazformułujepodstawyicelwycenytychwartości.

Wstandardzietymwyróżniasięnastępującerodzajewartościnierynkowej:

-Wartośćużytkowa-wartość,jakąrozważanyskładnikmienia,alewykorzystywany

wustalonysposób,madlakonkretnegoużytkownika.Wartośćużytkowaskładnika

mienianieuwzględniajegooptymalnegosposobuwykorzystania,stądmożebyćniższa

albowyższaodwartościrynkowej,awwyjątkowychprzypadkachwartościtemogą

byćsobierówne.

-Wartośćinwestycyjnalubindywidualna-wartość,jakąrozważanyskładnikmieniama

dlakonkretnegoinwestora,któryzamierzagowykorzystaćwokreślonymceluinwesty-

cyjnym.Parametrydowycenytejwartościniepochodzązrynkunieruchomości,alesą

ustalaneprzezkonkretnegoinwestora.

Brak wyników