Treść książki
Przejdź do opcji czytnikaPrzejdź do nawigacjiPrzejdź do informacjiPrzejdź do stopki
2.2.Charakterystykametodwyceny
wkrajachAmerykiPółnocnej
2.2.1.Wprowadzenie
Zrozwinięciapodanejwmiędzynarodowychstandardachwycenydefinicjiwartości
rynkowejnieruchomościwynika,żewartośćrynkowajesttonajbardziejprawdopodobna
cena,którąmożnauzyskaćnarynkuwdniuwyceny.Podobnadefinicjawartościrynkowej
zawartajestwart.151ustawyogospodarcenieruchomościami.Wartośćrynkowąnierucho-
mościstanowinajbardziejprawdopodobnajejcena,możliwadouzyskanianarynku,okre-
ślonazuwzględnieniemcentransakcyjnychwwarunkachwolnegorynku.
Jakwynikazteoriiprawdopodobieństwazmiennejlosowej,najbardziejprawdopodob-
nawartośćzmiennejlosowejtowartośćcharakteryzującasięnajmniejszymodchyleniem
standardowym,czylimającanajmniejszyprzedziałufnościprzyustalonympoziomiepraw-
dopodobieństwa.Wymienionecechynajbardziejprawdopodobnejwartościspełniapierwszy
momentabsolutny,którywrozkładzienormalnymnosinazwęwartościprzeciętnej.
Abyszacowanawartośćrynkowaspełniałakryteriapodanewjejdefinicji,zawszeza-
chodzikoniecznośćwycenynieruchomościwformieprzedziałuufności.Środektegoprze-
działustanowiszacowanawartośćrynkowa,ajegoszerokośćjestokreślonaprzezodchy-
leniestandardowewartościprzeciętnej.Wycenaopartanaprzekształceniachliniowychcen
transakcyjnychpodobnychnieruchomości,bezokreślaniaprzedziałuufności,niemożepro-
wadzićdouzyskanianajbardziejprawdopodobnejwartościnieruchomości.
Metodywycenybazującenacenachtransakcyjnychnieruchomości,któreznaturymają
charakterprobabilistyczny,powinnybyćzawszeopartenaprocedurachstatystkimatema-
tycznej.Procedurytepozwalająnatransformacjęcentransakcyjnychnieruchomościpodob-
nychdowycenianejnaichwartośćrynkową,którapowinnacharakteryzowaćsięnajmniej-
szymodchyleniemstandardowym.Takokreślanarynkowawartośćnieruchomościbędzie
spełniaćpodstawowekryteriapodanewjejdefinicji,czylibędzienajbardziejprawdopodob-
nącenąnieruchomościmożliwądouzyskanianawolnymrynku.
Ponieważmiędzynarodowestandardywycenybazująnarozwiązaniachopracowanych
wkrajachAmerykiPółnocnej,zachodzipotrzebamodyfikacjirozwiązaństosowanewtych
krajachpolegającejnawkomponowaniuwniepolskiejmetodykiwyceny.
WUSAiKanadzieopartenacenachtransakcyjnychsposobywycenysąprowadzone
metodamiilościowymiimetodamijakościowymi1.
Spośródmetodilościowychnajczęściejstosujesię:
-analizępardanych,
-analizęstatystyczną,
-analizęgraficzną,
-analizętrendówrynkowych,
natomiastwramachmetodjakościowychstosujesię:
-analizęporównaniawzględnegonieruchomości,
-analizęszeregowania(rankingu)nieruchomości.
1TheAppraisalofRealEstate(Wycenanieruchomości)–wydaniepolskietłumaczonezwydaniaamerykańskiego
ikanadyjskiego.Red.nauk.E.Kucharska-Stasiak,PFSRM,Warszawa2001,s.257-277.
17
